Gesetzliche Grundlagen schaffen Vergleichbarkeit
Das Baugesetzbuch (BauGB) und die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bilden das gesetzliche Fundament für die Immobilienbewertung in Deutschland. Sie regeln bundesweit einheitliche Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren) zur rechtssicheren Ermittlung des Verkehrswertes.
Die ImmoWertV stellt sicher, dass alle Berechnungen auf konsistenten Daten und einheitlichen Modellansätzen beruhen.
Der mögliche Verkaufspreis gehört zu den ersten Fragen, die sich Eigentümer bei einem geplanten Immobilienverkauf stellen. Online-Rechner versprechen innerhalb weniger Minuten eine Antwort. Nach der Eingabe von Wohnfläche, Baujahr, Lage und einigen Ausstattungsmerkmalen erscheint eine erste Preisspanne.
Für eine grobe Orientierung kann das hilfreich sein. Eine belastbare Immobilienbewertung entsteht daraus jedoch noch nicht. Dafür müssen sowohl die individuellen Eigenschaften der Immobilie als auch die aktuelle Situation auf dem regionalen Markt betrachtet werden.
Warum der richtige Angebotspreis so wichtig ist
Ein möglichst hoher Angebotspreis wirkt zunächst attraktiv. Schließlich lässt sich der Preis im weiteren Verlauf immer noch reduzieren. Diese Strategie kann den Verkauf jedoch unnötig erschweren.
Ist eine Immobilie deutlich zu hoch angesetzt, spricht sie weniger passende Interessenten an. Gleichzeitig verlängert sich häufig die Vermarktungsdauer. Bleibt ein Objekt über Monate hinweg sichtbar oder wird der Preis mehrfach gesenkt, können potenzielle Käufer misstrauisch werden.
Eine realistische Preisstrategie schafft dagegen bessere Voraussetzungen:
- Die Immobilie erreicht die passende Zielgruppe.
- Interessenten können den Kaufpreis eher finanzieren.
- Preisverhandlungen beginnen auf einer nachvollziehbaren Grundlage.
- Die Gefahr späterer Preisreduzierungen sinkt.
- Der Verkaufsprozess lässt sich zuverlässiger planen.
Eine professionelle Bewertung soll deshalb nicht den höchstmöglichen Wunschpreis bestätigen. Sie soll einen marktgerechten Preis ermitteln, der sich gegenüber Käufern und finanzierenden Banken begründen lässt.
Was Onlinebewertungen leisten können
Digitale Immobilienbewertungen arbeiten meist mit statistischen Marktdaten und den Angaben, die Eigentümer in ein Formular eintragen. Daraus wird ein ungefährer Wert oder eine Preisspanne berechnet.
Das kann einen ersten Eindruck vermitteln. Viele wichtige Faktoren lassen sich über ein standardisiertes Formular jedoch nur eingeschränkt erfassen.
Dazu gehören beispielsweise:
- der tatsächliche bauliche Zustand
- Qualität und Zeitpunkt von Modernisierungen
- Zuschnitt und Nutzbarkeit der Räume
- Besonderheiten des Grundstücks
- Lärm, Aussicht und unmittelbares Wohnumfeld
- energetischer Zustand
- bestehende Rechte oder Belastungen
- aktuelle Nachfrage in der konkreten Mikrolage
Zwei Häuser mit ähnlicher Wohnfläche und demselben Baujahr können deshalb deutlich unterschiedliche Marktwerte haben. Eine Onlinebewertung erkennt solche Unterschiede häufig nur teilweise.
Sie eignet sich somit eher als erste Orientierung und nicht als alleinige Grundlage für eine Verkaufsentscheidung.
Warum auch die Finanzierung berücksichtigt werden muss
Ein Kaufinteressent kann bereit sein, den gewünschten Preis zu zahlen. Das bedeutet jedoch noch nicht automatisch, dass die Bank diesen Preis vollständig finanziert.
Kreditinstitute prüfen Immobilien nach eigenen Vorgaben. Dabei betrachten sie unter anderem die Lage, den Zustand, die nachhaltige Verwertbarkeit und den aus ihrer Sicht angemessenen Beleihungswert.
Kommt die Bank zu einem niedrigeren Ergebnis als Käufer und Verkäufer, muss der Käufer die Differenz möglicherweise durch zusätzliches Eigenkapital ausgleichen. Ist das nicht möglich, kann die Finanzierung trotz grundsätzlicher Kaufbereitschaft scheitern.
Eine realistische Bewertung reduziert dieses Risiko. Sie berücksichtigt nicht nur, welcher Preis theoretisch am Markt aufgerufen werden könnte, sondern auch, ob dieser Preis für typische Käufer nachvollziehbar und finanzierbar bleibt.
Welche Verfahren bei einer Immobilienbewertung eingesetzt werden
Je nach Immobilienart kommen unterschiedliche Bewertungsverfahren zum Einsatz. In der Praxis werden vor allem drei Verfahren unterschieden.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie mit tatsächlich verkauften, möglichst ähnlichen Objekten verglichen. Entscheidend sind unter anderem Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung.
Dieses Verfahren eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Grundstücke und Immobilien, für die ausreichend vergleichbare Verkaufsfälle vorliegen.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren betrachtet den Wert des Grundstücks sowie den Wert der baulichen Anlagen. Alter, Zustand und verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes werden dabei berücksichtigt.
Es wird häufig bei selbst genutzten Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern angewendet.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Immobilien steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Mittelpunkt. Neben den Mieteinnahmen fließen unter anderem Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und marktübliche Renditeerwartungen in die Berechnung ein.
Das Verfahren ist insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und anderen Kapitalanlagen relevant.
Welches Verfahren das passende ist, hängt vom Objekt und seiner Nutzung ab. Häufig werden mehrere Ansätze miteinander abgeglichen, um das Ergebnis auf Plausibilität zu prüfen.
Was eine fundierte Immobilienbewertung berücksichtigen sollte
Eine gute Bewertung basiert nicht nur auf einer Rechenformel. Sie verbindet die Besichtigung der Immobilie mit regionalen Marktdaten und einer nachvollziehbaren fachlichen Einordnung.
Zu einer fundierten Bewertung gehören insbesondere:
Persönliche Besichtigung
Erst vor Ort lassen sich Zustand, Ausstattung, Raumwirkung und mögliche Besonderheiten zuverlässig beurteilen. Fotos und Grundrisse allein reichen dafür meist nicht aus.
Prüfung der Unterlagen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Bauunterlagen, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen können den Immobilienwert beeinflussen.
Bei Eigentumswohnungen kommen beispielsweise Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Informationen zur Instandhaltungsrücklage hinzu.
Regionale Marktkenntnis
Der Immobilienmarkt unterscheidet sich nicht nur zwischen Städten, sondern häufig bereits zwischen einzelnen Stadtteilen und Straßenzügen. Eine Bewertung sollte deshalb auf aktuellen Daten aus Dresden und der jeweiligen Umgebung basieren.
Berücksichtigung des Objektzustands
Modernisierte Fenster, eine neue Heizungsanlage oder ein gepflegtes Dach können den Wert positiv beeinflussen. Gleichzeitig müssen absehbare Sanierungen realistisch einkalkuliert werden.
Transparente Herleitung
Eigentümer sollten nachvollziehen können, wie der ermittelte Wert zustande kommt. Eine reine Zahl ohne Erläuterung bietet keine sichere Grundlage für die weitere Entscheidung.
Fünf Merkmale einer seriösen Immobilienbewertung
Eine professionelle Bewertung erkennen Eigentümer vor allem an folgenden Punkten:
- Die Immobilie wird persönlich besichtigt.
- Objektunterlagen und individuelle Merkmale werden geprüft.
- Regionale Marktdaten und vergleichbare Verkäufe fließen ein.
- Das verwendete Bewertungsverfahren wird verständlich erklärt.
- Aus dem Ergebnis wird eine realistische Vermarktungsstrategie abgeleitet.
Vorsicht ist dagegen angebracht, wenn ohne Besichtigung ein außergewöhnlich hoher Verkaufspreis versprochen wird. Ein attraktiver Wert im ersten Gespräch bedeutet nicht automatisch, dass dieser später am Markt erreichbar ist.
Eine gute Bewertung schafft Sicherheit
Eine fundierte Immobilienbewertung liefert mehr als eine einzelne Zahl. Sie hilft Eigentümern dabei, Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen und den Verkauf von Beginn an sinnvoll zu planen.
Ein marktgerechter Angebotspreis verbessert die Wahrscheinlichkeit, passende Interessenten zu erreichen, unnötige Preisreduzierungen zu vermeiden und den Verkauf erfolgreich zum Abschluss zu bringen.
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